こだわりを叶える!京都のオススメ注文住宅会社ガイド

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納得の家づくりができる、京都の注文住宅会社教えます

注文住宅にかかるローン費用

 注文住宅を建てるときの失敗しないローンの立て方とは?

京都で注文住宅をローンで建てるなら、まずは費用の内訳を調べよう

注文住宅をローンで建てるとき気になるのは金額ですが、まず一番最初に心得ておきたいことは、住宅本体以外にもかかってしまう費用があるということです。その内容について以下にまとめてみました。

■住宅本体の費用

  • 建物本体工事費用:延床坪数×坪単価
  • 設計費(建築費用のおよそ8%から10%といわれています)
  • 地盤調査・測量費用(地盤調査費用はだいたい7万円程度、測量費は30坪でおよそ3万円程度といわれています)

■住宅本体以外の費用

  • 建替えの場合の解体費:延床坪数×坪単価(1坪あたりおよそ4万円ぐらい)
  • 屋外給排水費用:新規の場合、およそ100万円程度
  • 登記関係費用:およそ30万円(取り壊しになった建物と新築建物の登記のため)
  • 確認申請費用:およそ20万円
  • 火災保険:建物の等級や年数によりますが50~100万円ほど
  • 外構・造園工事:およそ150万円程度
  • インテリア(各種家具やカーテン、装飾品、家電製品など内容によって異なります)
  • ローンの手続きにかかる費用
  • 引越し費用
  • 各種税金(印紙税、登録免許税、不動産取得税等)
  • その他諸経費

これらを踏まえると、住宅本体以外にかかってしまう費用はだいたい400万円から500万円程度見積もっておかなければなりません。

このほかにも土地購入費用や、追加で地盤改良費用もかかることがあります。

不動産取得税をよく理解しておこう

不動産取得税とは土地や家屋を取得すると課税される税金です。都道府県ごとに決められている地方税で、それぞれの自治体で税率が異なるのでしっかり把握しておく必要があります。不動産を取得した際には「不動産取得に関する申告書」を提出する必要があります。

不動産の取得というのは土地を売買、贈与、交換などによって取得した場合、または家屋を建築(新築、増築、改築)、売買、贈与、交換などによって取得した場合です。

また、取得方法には有償、無償は問われないため、他人から土地と家を譲り受けた場合は不動産取得税がかかります。もちろん、家を新しく立てるために土地を買って建物を立てた場合も同様です。

不動産取得税はその不動産の所有権の取得に対して課税されるため、不動産登記の有無にかかわらず課税されます。

京都府では不動産取得税は以下のように定められています。


種類・取得日 平成18年4月1日~
平成20年3月31日
平成20年4月1日~
平成30年3月31日
土地 3%
家屋 住宅 3%
住宅以外 3.5% 4%

表に記載されているように、不動産取得税は平成30年3月31日までしか定められていないため、今後の動向に注目する必要があります。

課税タイミング

中古の家と土地については3ヶ月~6ヶ月後に課税されます。新築の場合は新しい住宅の評価額の決定後となり、半年から1年半後に課税されます。

不動産の価格

不動産取得税の計算方法は以下のとおりです。

(不動産取得税額)=(課税標準額)×(税率)

不動産取得税を計算するにはまず不動産の課税標準額を知る必要があります。なにも知らないと不動産の価格というのは土地の購入価格や建築時の工賃だと考えてしまいがちです。これは間違いで、市町村役場の固定資産課税台帳に登録されている価格が該当します。

では、固定資産課税台帳に記載されていない新築の場合はどうすればよいのか。この場合は固定資産評価基準によって算出された価格が適用されます。なお、固定資産評価基準は総務大臣によって3年ごとに改正され、現在の基準は平成30年3月31日まで有効となっています。

免税条件

以下の条件では不動産取得税が非課税となります。

  • 土地の価格が10万円未満
  • 新築・増築・改装した家屋の価格が23万円未満
  • 売買・贈与・交換した家屋の価格が12万円未満
  • 相続(包括遺贈及び被相続人から相続人に対してなされた遺贈を含む。)による不動産の取得など

ただし、相続は法定相続人以外の人が相続した場合は課税対象となります。

不動産取得税の軽減措置は特に重要

不動産取得の中でも住宅用土地や住宅の取得に限り、軽減措置が適用される場合があります。また、先に土地を取得したあとに不動産取得税の軽減措置対象となる住宅を建てる予定がある場合、それまで不動産取得税の納税を待ってくれる制度もあります。これらの制度を利用するためには申告が必要です。

軽減措置の内容

新築住宅の場合、1戸1,200万円~1,300万円が控除されます。耐震基準適合既存住宅はその建物が新築された時期によって一定の額が控除されます。


住宅の新築日 控除額
昭和57年1月1日から昭和60年6月30日 420万円
昭和60年7月1日から平成元年3月31日 450万円
平成元年4月1日から平成9年3月31日 1,000万円
平成9年4月1日から 1,200万円

住宅用土地の場合、以下のどちらかの内、金額が高いほうが控除されます。

  • 45,000円
  • (土地1平方メートルあたりの価格)×(住宅の床面積×2)×3%
    ※住宅の床面積は最高200平方メートルまで

住宅の軽減措置の適用条件

住宅について軽減措置が適用されるのは以下の住宅です。

新築住宅

新築または新築後誰も使用したことのない住宅を購入した場合。なおかつ、床面積が50平方メートル(マンションなどの共同住宅の場合は40平方メートル以上240平方メートル以下の住宅)

耐震基準適合既存住宅

以下の条件をすべて満たす中古住宅

  • 取得者がその住宅を自分の家として使用すること
  • 住宅の床面積が50平方メートル以上240平方メートル以下であること
  • 次のいずれかに該当する住宅であること
  1. 昭和57年1月1日以降に新築されたものであること
  2. 上記に該当しない住宅で、耐震診断で地震に対する安全基準に適合していると証明がされたものであること(ただし、調査が住宅の取得日前2年以内に終了していること)

土地の軽減措置の適用条件

土地について軽減措置が適用されるのは以下の住宅です。

新築住宅用土地

特例適用地の敷地で次の条件を満たす場合

  • 土地を取得した日から3年以内に特例適用住宅が新築された場合(ただし、次のいずれかの場合に限る)
  1. 土地を取得した人が特例適用住宅新築時まで継続的に所有している場合
  2. 土地を取得した人が特例適用住宅を新築した場合
  3. 特例適用住宅を新築した日から1年以内にその土地を取得した場合
  4. 未使用状態の新築の特例適用住宅とその土地を、新築した日から1年以内に取得した場合
  5. 取得者が居住するために、未使用状態の新築特例適用住宅とその敷地を取得した場合

耐震基準適合既存住宅用土地

耐震基準適合既存住宅(軽減措置の適用条件に合致した中古住宅)が建てられている敷地で、次の条件を満たす場合

  • 土地を取得してから1年以内に敷地に建てられている耐震基準適合既存住宅を取得した場合
  • 耐震基準適合既存住宅を取得してから1年以内にその敷地を取得した場合

住宅ローンを組む時に注意するべきこと

総費用の概算が出たら、いよいよ住宅ローンの資金計画です。
 
住宅ローンを組む時は金融機関から借りられる金額ではなく、返せる金額をベースに考えましょう。セオリーとしては
 
●頭金は物件価格の20%から30%
●年収のおよそ4倍以下を総借入額にする
●月収の20%以内を返済する月額する
 
で組むが適切とされています。借入額や返済額をシミュレーションしてみたい方は、金融機関のサイトでもできるので計算してみるのもいいと思います。
 
また、家は何年も住み続けることでメンテナンスなどで必要になる経費や、予想もしなかった出費が発生することもありますので、月々の返済額は少し余裕をもった額に設定しておいたほうが無難でしょう。
 
住宅ローンは代表的な種類として、民間ローン(銀行や信用金庫、クレジット会社等)、公的ローン(財形住宅融資)、民間&公的ローン(フラット35、すまい・るパッケージ)、があります。
 
商品の内容や条件は借り入れる機関によって様々なので、事前に資料を取り寄せるなどして商品に関する情報収集をしておくことが望ましいでしょう。
 
ちなみに注文住宅会社の中には、資金運用に関するセミナーを開催しているところもあるようなので、そうしたイベントに積極的に参加して勉強することも有効です。

 

 
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